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借地借家トラブル

不動産の賃貸借は、土地を賃貸借する場合(借地)と、建物を賃貸借する場合(借家)に分けることができ、借地借家法という法律に様々な規定がおかれています。
では、借地借家において、どのような問題が生じるでしょうか。代表的なものに関していくつか説明します。

 

①原状回復
賃借人は、賃貸借契約が終了した時点において、土地や家に損傷があった場合には、その損傷を現状に復する義務を負います(民法621条)。
としても、通常の使用や収益によって生じた経年劣化や消耗の場合には、賃借人は賃貸人に対して原状回復の義務は負わないということが重要です。

 

また、損傷が賃借人の責めに帰することができないときも、原状回復義務を負いません。
実際には、賃貸借契約書に原状回復について細かく定められているケースもありますので、まずは賃貸借契約書を確認してみてください。

 

②更新
建物の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法26条1項)。
よって、1年ごとに賃貸人に対して通知をする必要はありません。
また、上記の通知をした場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、更新したものとみなされます(同法26条2項)。

建物賃貸借契約の更新において賃貸人に問題となりやすいのは、契約の更新拒絶です。
賃貸人は、原則として「正当な理由」がなければ、賃借人からの更新申し入れを拒絶することができません(同法28条)。正当な理由を検討する際には、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借の従前の経過、建物の利用状況を考慮することとなります。
古いアパートを借りて住んでいるとき、突然、「家主が変わりました。アパートは老朽化していますので建替えます。」と通知され、「立退き」を求められることがあります。この場合も、契約解除に「正当な理由」がなければ立退く必要はありませんが、納得できる立退料の提示があれば、立退くという選択もありえます。

 

③必要費・有益費
借主が建物や土地に対して、必要費(ドアの修理費など)や有益費(トイレのウオシュレット化など)を支出した場合には、賃借人は、賃貸人に対してその費用の償還請求することができます(民法608条参照)。
もっとも、必要費は支出した後直ちに償還請求をすることができますが、有益費は賃貸借の終了の時に償還請求することとなります。

 

④造作買取請求
賃借人が畳やエアコンなど建物に付加した物がある場合には、賃借人は賃貸人に対してその物を時価で買い取らせるよう請求することができます。
もっとも、借家契約においては造作買取請求を排除する特約が締結されていることがあるため、契約書を確認する必要があります。

 

他にも、賃貸借契約において問題となる場面は多岐に渡ります。不動産賃貸借を検討している方、また、賃貸借においてトラブルが起こった方は、法律事務所まで相談されることをお勧めします。

 

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