借地借家トラブル

　不動産の賃貸借は、土地を賃貸借する場合（借地）と、建物を賃貸借する場合（借家）に分けることができ、借地借家法という法律に様々な規定がおかれています。

　借地借家のトラブルについて、代表的なものを説明します。

①原状回復

　賃借人は、賃貸借契約が終了した時点において、土地や家に損傷があった場合には、その損傷を現状に戻す義務を負います。ただし、通常の使用や収益によって生じた経年劣化など賃借人の責任で生じた損傷ではない場合には、原状回復の義務を負いません。

　実際には、賃貸借契約書などに原状回復について細かく定められているケースもありますので、まずは賃貸借契約書や重要事項説明書を確認してみてください。

②更新

　建物賃貸借契約で問題となりやすいのは、契約の更新拒絶です。建物の賃貸借について期間の定めがある場合、貸主が一方的に「更新しません」と宣言しても、「正当な理由」がなければ、更新を拒絶することができません。正当な理由の判断では、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借の従前の経過、建物の利用状況を考慮することとなります。

　また、古いアパートを借りて住んでいるとき、突然、「家主が変わりました。アパートは老朽化していますので建替えます。」と通知され、「立退き」を求められることがあります。この場合も、契約解除に「正当な理由」がなければ立退く必要はありませんが、納得できる立退料の提示があれば、立退くという選択もありえます。

　正当理由があるかどうか、立退料の金額が妥当かどうかについて分からない場合は、弁護士へご相談ください。

③必要費・有益費

　借主が建物や土地に対して、必要費（ドアの修理費など）や有益費（トイレのウオシュレット化など）を支出した場合には、賃借人は、賃貸人に対してその費用の償還請求することができます。

　ただし、必要費は支出した後直ちに償還請求をすることができますが、有益費は賃貸借の終了の時に償還請求することとなります。

④造作買取請求

　賃借人が畳やエアコンなど建物に付加した物がある場合には、賃借人は賃貸人に対してその物を時価で買い取らせるよう請求することができます。

　ただし、借家契約においては造作買取請求を排除する特約が締結されていることがあるため、契約書を確認する必要があります。

　中野すずらん法律事務所は、中野区、杉並区、練馬区、西東京市を中心に、東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県にお住まいの方を対象に、売買、建築、借地、借家など不動産に関する法律問題を幅広く取り扱っております。不動産問題でお悩みの方は、中野すずらん法律事務所までお気軽にご相談ください。