不動産売買・契約トラブル

土地や一軒家は極めて高価であるため、購入する際にはトラブルが起きないよう細心の注意を払う必要があります。また、トラブルが起こってしまった場合には、自分にとって損失が少しでも抑えられるよう、早めに手を打つ必要があります。
今回は不動産売買の中でも、売主から引き渡されたものが契約内容に適合しない場合に、どのように対処すべきかを中心に説明します。

売主は、不動産を売却する際に細心の注意を払っていることが通常ではありますが、時には不動産に何らかの欠陥があったにも関わらず、気づかずにそのまま売却してしまうこともあります。例えば、家の天井にヒビが入っていた場合や、壁が多少変色していた場合等です。
このような場合、買主は売主に対してどのような請求をすることができるでしょうか。

まず、買主は、「引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない」場合には、「目的物の修補」や「不足分の引き渡し」を請求することができます（民法562条1項）。なお、「引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない」と言えるか否かは、
⑴ 契約で予定されていた品質・形状等を欠く（主観的瑕疵）
⑵ 目的物が通常有すべき性状を欠く（客観的瑕疵）
の両面から総合判断されることになります。
上記で挙げた天井にヒビが入っていた場合、壁が変色していた場合は、当然に修補の請求をすることができます。
もっとも、これらの契約不適合が、買主の責めに帰すべき事由によるものであった場合、つまり、買主のせいで契約不適合が起こってしまった場合には、以上の追完請求をすることはできません（本条2項）。

次に、契約不適合があるにも関わらず、売主が目的物の修補や不足分の引き渡しをしない場合には、買主は代金の減額請求をすることができます（同法563条1項）。「修理しなくてもいいけど、あなたにあげる報酬は減りますよ。」という一部解除の性質を持っている請求です。

更に、その売主の契約不適合によって買主に損害が発生した場合には、債務不履行による損害賠償請求（同法564条、415条1項）をすることによって、損害を売主に負担させることもできます。また、契約不適合で売主が追完しない場合は、おおよそ無催告解除をすることができます（同法564条、542条参照）。

買主が請求できるものとしては、以上のとおりです。
もっとも、これらの担保責任には期間制限があり、「買主がその不適合を知った時から1年以内」にその旨を売主に通知しないときは、以上の請求をすることができなくなるため注意しなければなりません（同法566条）。

以上のような問題の他にも、隣家との境界が定まっていない際には境界確定に関する争いが、売買において仲介業者がいた場合には仲介手数料に関する問題が生ずるおそれがあります。不動産売買を検討している方、また、何かトラブルが生じた際には、法律事務所等へ相談されることをお勧めします。

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